房屋租赁合同纠纷中装饰装修损失应由谁承担?律师举例详解

2020-05-10 09:31上一篇:海口警方启动社会面巡逻防控高等级勤务模式 |下一篇:池子摊大事了?被笑果文化索赔3000万,池子发律师函维权:已报案

在房屋租赁合同纠纷中,案涉房屋的装饰装修损失应由谁承担是双方当事人频发的争议焦点,本文梳理了在房屋租赁合同纠纷中房屋装饰装修损失承担的几个常见焦点问题,以供各位参考。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条图解。

上图梳理了房屋租赁合同纠纷中,装饰装修物在不同情形下该如何处理的法律规定。下面作者将从三个常见焦点问题出发,以法院裁判观点对其进行分别阐述。

法院观点:王尧未提供证据证明其增添、新建、装饰装修已经征得了军区房管局吐鲁番办事处的书面同意并经批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人承担”的规定,王尧主张其增添、新建、装饰装修部分的费用应予补偿缺乏合同及法律依据,故对其该项申请再审的理由,本院不予支持。

法院观点:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,本案中,双方合同约定,功业公司在房屋进行装修或改善增设它物时,需得丰林公司书面同意。而功业公司提供的证据不能证明其装修征得丰林公司书面同意,故对其关于装修损失的主张不予支持。

总结建议:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担,因此,承租人在进行装饰装修或扩建时应严格按照《房屋租赁合同》约定征得出租人同意并保留相关证据,否则不仅不能对装饰装修或者扩建发生的费用向出租人主张,还有可能面临出租人要求恢复原状或者赔偿损失的风险。

法院观点:因案涉房屋未取得建设工程规划许可证,故双方于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”的规定,案涉房屋内未形成附合的可移动设备(物品),由于郑有玲不同意利用,应由廖咸领搬离。

法院观点:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”的规定,案涉机器设备与办公生活设备均属于未形成附合的装饰装修物,且案涉《房屋租赁合同》对未形成附合的装饰装修物也并未明确约定在合同解除时应如何处理,因此王院林可自行拆除,其不属于合同解除后的损失。

总结建议:对于未形成附合的装饰装修物,法律上区分合同无效与租赁期间届满、合同解除两种处理情形。

第一,在《房屋租赁合同》无效时,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。第二,租赁期间届满或者《房屋租赁合同》解除时,除当事人在《房屋租赁合同》中另有约定,否则由承租人拆除。

因此,双方当事人在起草《房屋租赁合同》时,应对合同解除及租赁期间满后未形成附合的装饰装修物该如何处理进行明确约定。同时,在签订《房屋租赁合同》时,亦应对可能造成合同无效的情形尽到审慎注意义务。

法院观点:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定,本案中申请人的损失557105.59元应当按照双方导致合同无效的过错来分担。本案租赁合同无效的原因系案涉房屋不符合建设规划许可,无法办理房屋产权证。被申请人作为房屋的出租人,明知房屋的权证状况,却仍与曾凤书签订租赁合同,应当预见到由此产生的法律风险,主观上具有明显的过错,应承担主要责任。

申请人在签订租赁合同前已经查询得知案涉房屋没有产权登记,在此情况下其与龙安公司签订租赁合同并进行后续的装修、经营,也应意识到由此产生的经营风险,对租赁合同的无效也具有一定的过错,应承担次要责任。二审法院根据双方的过错程度,酌定由申请人承担40%的责任,并无不当。

法院观点:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项的规定:“合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。……”本案中,原审已查明,案涉房屋租赁合同终止系王卫国违约造成,故其主张装修损失于法无据,原审未予支持,并无不当。

法院观点:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中,沁依公司与万事达公司于2011年8月1日签订的房屋租赁合同约定租赁期限从2011年8月1日到2016年7月31日止。

实际履行中,租赁到期后,沁依公司继续使用租赁房屋,并向万事达公司支付2016年8月、9月租金,故自2016年8月开始,沁依公司与万事达公司之间存在不定期租赁关系。因案涉房屋租赁合同未对租赁房屋装修附合部分在租赁期间届满后的补偿作出约定,租赁期间届满后,沁依公司主张装饰装修补偿费用,缺乏事实和法律依据。

总结建议:对于已形成附合的装饰装修物,法律上区分合同无效、租赁期间届满、合同解除三种情形。

第一,在《房屋租赁合同》无效时,对于已形成附合的装饰装修物,只能按照双方各自导致合同无效的过错分担现值损失。

第二,在租赁期间届满时,除租赁合同另有约定,否则承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修的费用。

第三,在《房屋租赁合同》解除时,如果双方没有对已形成附合的装饰装修物如何处理作出约定,那么法院将会区分四种情形进行认定。因此,建议双方当事人在起草《房屋租赁合同》时,在合同解除及租赁期间届满后,对于已形成附合的装饰装修物该如何处理进行明确约定。同时,在签订《房屋租赁合同》时,亦应对可能造成合同无效的情形尽到审慎注意义务。

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