农村宅基地使用权变更登记,未经当事人申请,具有法律效应吗?

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案情简介:孙大和孙二是同胞兄弟,两人老宅相邻,在1985年某县村镇建设领导小组办公室为孙大颁发了宅基地使用证,在1988年地县级人民政府又以房印契的形式确定房屋所有人为孙大,孙大妻子去世较早,只留下一个女儿孙小红,孙大也于1995年因病去世,女儿孙小红为孙大唯一的法第一顺位继承人;

1993年在房屋未办理过户手续,并且没有申请人申请变更登记的情况下,当地县级土地管理局采用涂改和添加的方式,将宅基地使用证变更登记为孙大和孙二,并重新颁发了两份《集体土地使用证》;在2004年4月,孙小红知道此事后对此不服,向当地人民法院提起诉讼,要求撤销当地县级人民政府1993年颁发的两份《集体土地使用证》;

当地人民法院经审理查明:孙二虽称孙大因经济困难,向自己借的钱没有能力偿还,故孙大同意将宅基地变更为孙大、孙二共同拥有,以偿还所自己借孙二的钱,宅基地变更申请是孙大本人所为,孙二本人从未提出过变更登记申请;因当事人孙大已去世,也无法向其核实,当地县人民政府以及孙二均未能提供孙大提出宅基地使用权变更登记的书面申请,也无其他证据能证明孙大确实提出过变更登记申请,孙二也未能提供孙大借款的借据;

2004年8月当地人民法院经审理认:在本案争议的《集体土地使用证》注意事项第二条有明确的规定:“本证不得擅自涂改,凡擅自涂改的,一律无效;”显然在房屋未办理过户手续,并且没有申请人申请变更登记的情况下,当地县级土地管理局采用涂改和添加的方式进行变更登记的行为,违背了相关法律的规定,属无效行为,据此,法院判决撤销当地人民政府1993年颁发的两份《集体土地使用证》;

根据《中华人民共和国物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力;”也就是说物权的变动,要求物权人进行必要的登记行为,方才可以发生权力的变动;不动产登记即指将土地及其上附着物的所有权和其他权利的取得、丧失和变更,依法定程序记载于特定机关所管理的专门登记薄册上,并向权利人颁发权利证书的行为。

《中华人民共和国物权法》153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定;”第155条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记;”

为了加强对土地资源的管理,2008年国土资源部颁发的《土地登记办法》第2条规定:“土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权,以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利,记载于土地登记薄公示的行为,集体土地使用权包括宅基地的使用权;”2008年国土资源部又下发了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》进一步强调了加强农村宅基地使用权登记发证工作“是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施,是加强农村宅基地管理的重要手段,”这表明《集体土地使用证》是农民享有宅基地使用权的基本权利凭证,是确立村民宅基地使用权的重要权利证书,一经颁发既产生法律效力,何人不得擅自涂改,否则将产生无效的法律后。

结合本案,当事人争议的《集体土地使用证》中注意事项第二条就有明确的规定:“本证不得擅自涂改,凡擅自涂改的,一律无效;”显然,该房屋未办理过户手续,并且无申请人申请变更登记的情况,本案中的当地县级土地管理局采用涂改和添加的方式进行变更登记的行为,违背了有关法律的规定,属于无效行为,故法院对本案的处理是正确的。